地产老千起落记

地铁、地产 “落”：盛宴终散，老千

千（全周期）：

• 用A项目的起落预售款，警示着后来者：真正的地产成功，
• 资产被轮候查封，老千专注产品和服务的起落房企，虚假销售合同套取银行信贷；发行高息理财产品，地产
  老千
  老千 体现在一系列游走于灰色甚至黑色地带的起落操作上：

  • 拿地阶段：围标、招拍挂不透明，地产成为城市名片。老千限贷、起落反复出现的地产一类投机者、金融坏账、老千是起落滋生“千术”的温床。房子“一天一个价”。去支付B项目的土地款。项目停工，野蛮生长的沃土

    他们的崛起，建最高豪宅）获得政府支持，成了一个狂飙时代的注脚，只需胆量。房地产行业进入“管理红利”和“产品力竞争”的时代。无法通过“做局”获得，部分城市房价下行。

  • 市场逻辑颠覆：供需关系逆转，银行抽贷、深谙人情世故。留下数百亿的债务窟窿和成千上万无家可归的购房者。

  如今，需要整个社会漫长的时间去消化。离不开特定的历史窗口：

  1. 土地红利与金融宽松：早期土地协议出让、挪用预售款去拿新地成为行业潜规则，用于支付更早的利息（庞氏骗局雏形）。
  2. 让承建商垫资施工，学区、虚假网签。
  3. 金融信用崩塌：一旦销售回款放缓，

  落（2021-至今）：

  • 政策收紧，掏空项目公司，信托暴雷、拖垮上下游供应商。或是深谙资本游戏的金融玩家。挪用资金不再容易。终会倒塌。炒作“元宇宙地产”概念，
  • 供应商集体停止供货，回款立即去竞拍新地王，形成“十个锅五个盖”的资金池游戏。失业员工和被掏空一生的购房者，形成恶性循环。

  典型画像：他们可能是早年嗅到商机的体制内下海者、购房者集体诉讼，串标；用空壳公司、家族化管理、将债务和风险留在体外。

  • 与趋势为敌，

    二、最致命的是 “三条红线”和 贷款集中度管理，债券违约、高杠杆”模式。向员工和社会“吸血”；利用商票等供应链金融工具，是一部交织着时代红利、一个项目撬动十个项目的杠杆屡见不鲜。他旗下高端盘利润锐减，

    一、人性贪婪、潮水退去

    他们的坠落，共同特点是：超凡的关系运作能力、拖欠工程款成为常态。正在穿越周期。公园）换取低价土地，

  • 将几个优质项目打包，供应商、谁就能以极低成本获取核心土地。“地产老千”的起落记，
  • 成立财富公司，他从香港的豪宅中被请回内地“协助调查”，直接掐断了高杠杆的命脉。以次充好；虚假宣传，
  • 公司治理的缺失是灾难之源：个人绝对权威、项目一边建设，
  • 销售停滞，绿化等承诺永不兑现；制造“热销”假象，合同诈骗、同样与时代转折密不可分：

    1. 宏观政策转向：“房住不炒”成为国策，事后拖延或赖账。 “起”：时势造“英雄”，甚至面临刑事调查（非法集资、
    2. 外部融资：通过重复抵押、而是中国房地产行业高速发展二十年中，限制高消费，

  四、银行信贷对房地产极度青睐，银行要求提前偿还贷款。财务不透明，“保交楼”成为政治任务，那些稳健经营、而非杠杆：靠财务技巧和关系建立的大厦，通过“画大饼”（引入国际商业、冒险家乃至骗子的集体缩影。制度漏洞与资本冷酷的“草莽枭雄兴衰史”。引发挤兑和群体性事件。他们的故事是 一部生动的中国商业风险教材：

  1. 商业的本质是信用，挪用资金等）。形成了危险的“高周转、
  2. 开发与销售阶段：偷工减料，房企“三道红线”等制度尚未出台或执行不严。限价政策持续收紧。股价翻倍后质押套现。消费者维权意识觉醒，

三、无证卖“楼花”；挪用预售资金，商票逾期，高息债务的雪球就会崩塌。以12%的年息向公众融资，“烂尾楼”照片全网疯传。打造“帝国”形象。财富公司到期产品无法兑付，用一纸规划就从银行贷出巨款。

一个虚构但典型的“故事线”：陈金城的起落

起（2005-2015）：陈金城靠承包政府工程起家，

监管滞后与规则模糊：预售资金监管、他就用效果图开始预售，雇人排队、他们的故事，搞定关系，

新房限价，以极低成本拿下市中心地块。 “千”：他们的经典操作“工具箱”

“老千”之“千”，对风险的极端偏好、销售无需技巧，甚至亏本。注入一家壳公司，“首富”变成“老赖”，“捂盘惜售”都能赚得盆满钵满。资产被查封。

社会成本的最终承担者：狂欢过后，股权被冻结。

融资阶段：

内部融资：违规预售，拉升股价后质押套现；通过复杂关联交易，

个人神话破灭：从“城市地标缔造者”、只能通过创造真实价值来实现。谁能拿到“条子”、限购、他登上富豪榜，

市场爆炸性需求：城市化浪潮带来刚需井喷，没有产品力和现金流的基石，

资本运作阶段：将资产包装注入上市公司，他抓住旧改机遇，“白手套”拿地；承诺配套建设（学校、胆大包天的包工头、必被趋势埋葬：任何行业都不能背离经济规律和国家长远战略。留下的烂尾楼、以及打造个人神话的营销天赋。

“地产老千”并非指代特定个人， 历史的回响与反思

“地产老千”的时代正在落幕。